Das AG Mitte hatte kürzlich über die Frage zu entscheiden, ob ein Gestattungsbeschluss der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft über die Teilnahme an der Eigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation den formellen sowie materiellen Anforderungen entspricht.
In dem Beschluss hieß es: „Die WEG beschließt, dass es den Eigentümern (künftig) … gestattet ist, an der Versammlung auch ohne physische Anwesenheit am Versammlungsort teilzunehmen und dabei im Wege einer elektronischen Kommunikation: 1. (…) 4. per Ton- und/oder Bildübertragung das Stimmrecht auszuüben. Das elektronische Kommunikationssystem wird seitens der Hausverwaltung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat dann aktuell festgelegt.“
Die zeitgleiche Abstimmung über diesen Beschluss erfolgte durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Anwesenheit und litt dadurch an einem formellen Fehler. Etwaige formelle Mängel im Hinblick auf das Zustandekommen des Beschlusses tangieren die Wirksamkeit des Beschlusses in der Regel jedoch nicht. Nur in Ausnahmefälle, so das AG Berlin-Mitte, führen formelle Mängel zur Nichtigkeit des Beschlusses.
Der Beschluss entspräche auch in materieller Hinsicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das AG stellte klar, dass es nicht notwendig sei, bereits im Beschluss Aussagen über die Wahl des elektronischen Kommunikationssystems oder technische Anforderungen an Hard- und Software zu treffen. Dies konnte wirksam der Hausverwaltung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat überlassen werden.
Auf Formulierungen wie „nach Rücksprache“, „in Abstimmung mit“ oder „im Benehmen mit“ sollte jedoch bei WEG-Beschlüssen verzichtet werden. Solche Vereinbarungen widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Modalitäten der elektronischen Teilnahme, insbesondere die Auswahl der Soft- und Hardware sollte allein dem Verwalter überlassen bleiben. Es empfiehlt sich deshalb allenfalls Eckpunkte durch die Wohnungseigentümer per Beschluss vorzugeben.
AG Mitte, Urteil vom 02.05.2024 – 22 C 50/23
